Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) erlaubt es Stockwerkeigentümergemeinschaften und Vermietern, selbst produzierten Solarstrom untereinander zu verkaufen, statt ihn günstig ins Netz einzuspeisen. Mit dem virtuellen ZEV und der neuen lokalen Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) hat der Gesetzgeber dieses Modell 2025 und 2026 grundlegend erweitert – wir zeigen, was das für Ihre Liegenschaft bedeutet.
Was ist ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV)?
Seit 2018 regeln Art. 17 des Energiegesetzes (EnG) und Art. 14 ff. der Energieverordnung (EnV) den ZEV explizit. Mehrere Endverbraucherinnen und Endverbraucher – etwa die Stockwerkeigentümer eines Mehrfamilienhauses oder Mieter und Vermieter einer Liegenschaft – schliessen sich zu einer Einheit zusammen und treten gegenüber dem Verteilnetzbetreiber (VNB) nur noch mit einem einzigen Anschlusspunkt und einem Zähler auf. Der auf dem Dach produzierte Solarstrom wird zuerst innerhalb dieser Gemeinschaft verbraucht, bevor der Überschuss ins öffentliche Netz eingespeist wird.
Für die Beteiligten lohnt sich das gleich mehrfach: Auf dem intern verbrauchten Strom fallen keine Netznutzungsentgelte und keine öffentlich-rechtlichen Abgaben an, und die Anlage rentiert sich schneller als bei reiner Netzeinspeisung. Wir begleiten Stockwerkeigentümergemeinschaften bei genau dieser Grundsatzentscheidung im Rahmen unserer Immobilienverwaltung für Stockwerkeigentum – von der Machbarkeitsabklärung bis zur laufenden Abrechnung.
Nicht jede Anlage eignet sich automatisch für einen ZEV: Die Produktionsleistung muss mindestens 10 Prozent der Anschlussleistung der beteiligten Liegenschaft betragen (Art. 15 EnV). Bei einem typischen Mehrfamilienhaus mit rund 70 Kilowatt Anschlussleistung genügt dafür bereits eine Solaranlage mit rund 7 Kilowatt installierter Leistung – für die meisten Liegenschaften mit ausreichender Dachfläche gut erreichbar. Wird der ZEV später um neue Teilnehmende erweitert, muss diese 10-Prozent-Grenze weiterhin eingehalten werden, notfalls durch eine Vergrösserung der Anlage.
Der virtuelle ZEV (vZEV) seit 2025
Mit dem sogenannten Mantelerlass zur Revision des Stromversorgungsgesetzes ist per 1. Januar 2025 eine zweite Variante hinzugekommen: der virtuelle Zusammenschluss zum Eigenverbrauch. Anders als beim klassischen ZEV muss dafür keine separate Verkabelung zwischen den Teilnehmenden verlegt werden – es reichen die bestehenden Anschlussleitungen bis zum Netzanschlusspunkt. Zusätzlich dürfen die Zähler des Verteilnetzbetreibers weiterverwendet werden, was besonders für ältere Liegenschaften interessant ist: Ein ZEV, der beim Bau nie eingeplant wurde, lässt sich nachträglich einrichten, ohne Wände aufzureissen oder den Netzanschluss umzubauen.
Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) – die grosse Neuerung ab 2026
Mit dem zweiten Teil der Stromgesetz-Revision ist per 1. Januar 2026 eine dritte Form dazugekommen: die lokale Elektrizitätsgemeinschaft. Anders als ZEV und vZEV, die im Energiegesetz geregelt sind, stützt sich die LEG auf das revidierte Stromversorgungsgesetz. Sie erlaubt den Stromaustausch über das öffentliche Verteilnetz hinweg – nicht mehr nur zwischen Grundstücken, die aneinandergrenzen oder am gleichen Trafo hängen, sondern innerhalb eines ganzen Quartiers oder einer Gemeinde. Produzenten, Verbraucherinnen und Speicherbetreiber können sich zusammenschliessen, solange sie im Netzgebiet desselben Verteilnetzbetreibers liegen. Für die Netznutzung fällt dabei eine reduzierte Gebühr an.
Für Stockwerkeigentümergemeinschaften mit überschaubarer PV-Anlage ist die LEG in den meisten Fällen (noch) kein Thema – sie zielt eher auf grössere, gemischte Areale oder mehrere benachbarte Liegenschaften. Die konkreten Abläufe bei den einzelnen Verteilnetzbetreibern werden zudem erst im Verlauf von 2026 praxistauglich ausgestaltet.
Gründung, Vertragsgestaltung und Abrechnung in der Praxis
Bei Stockwerkeigentum empfehlen wir, den ZEV-Beitritt bereits im Reglement zu verankern, idealerweise durch die Bauherrschaft vor dem Verkauf der ersten Einheiten. Ist der ZEV im Reglement geregelt, ist dieses bei einer Handänderung für den Rechtsnachfolger verbindlich (Art. 649a ZGB) – Käuferinnen und Käufer treten also automatisch in den ZEV ein. Zusätzlich empfehlen wir, die Reglementsergänzung explizit im Kaufvertrag zu erwähnen und im Grundbuch anzumerken, damit die Bindungswirkung auch bei künftigen Handänderungen zweifelsfrei nachvollziehbar bleibt.
Wird ein ZEV erst nachträglich in einer bestehenden Gemeinschaft eingeführt, braucht es in der Praxis meist mehrere Versammlungsbeschlüsse: zunächst die Zustimmung zu einer Machbarkeitsabklärung (Investitionssumme, Stromerträge, Rendite), danach den eigentlichen Beitrittsbeschluss und die Genehmigung der Reglementsergänzung. Wollen nicht alle Stockwerkeigentümer teilnehmen, regeln wir dies über eine separate Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die nur für die teilnehmenden Einheiten gilt; nicht teilnehmende Eigentümer behalten einen eigenen, unabhängigen Stromzähler.
Bei vermieteten Liegenschaften ist die Zustimmung der Mieterschaft zwingend, sofern der ZEV in ein bestehendes Mietverhältnis eingeführt wird. Wir empfehlen, die Teilnahme im Mietvertrag oder über einen Nachtrag festzuhalten und die Kosten transparent über die Nebenkostenabrechnung laufen zu lassen. Will die Vermieterschaft die wertvermehrende Investition zusätzlich über eine Nettomietzinserhöhung weitergeben, braucht es dafür das amtliche Formular.
Bei der Abrechnung kommen sogenannte Smart Meter zum Einsatz, die den Bezug pro Einheit – Solarstrom und zugekaufter Netzstrom – separat erfassen. Für die Kostenanlastung gegenüber Mietern und Pächtern hat die jüngste Revision der Energieverordnung die bisher in Art. 16 EnV zusammengefassten Bestimmungen neu in die Artikel 16a und 16b EnV ausgelagert. Im Kern gilt weiterhin: Wird pauschal abgerechnet, darf der intern verrechnete Preis den beim Verteilnetzbetreiber geltenden Standardtarif um einen Abschlag unterschreiten, nicht aber übersteigen. Wird stattdessen effektiv nach Kosten abgerechnet, gilt der externe Standardtarif als Obergrenze – liegen die effektiven Kosten darunter, darf die Hälfte der Einsparung zusätzlich verrechnet werden.
Steuerlich gilt: Einnahmen aus dem Verkauf von Solarstrom an die ZEV-Teilnehmenden sind als Einkommen zu versteuern, während die Produktion für den eigenen Bedarf steuerfrei bleibt. Investitionskosten für die Anlage können in der Regel als Liegenschaftsunterhalt von den Steuern abgezogen werden, sofern sie nicht bereits über den internen Solarstrompreis amortisiert werden. Da sich die Praxis von Kanton zu Kanton unterscheidet, klären wir diese Fragen für unsere Kundinnen und Kunden frühzeitig im Rahmen unserer Steuerberatung ab.
Wichtig für Stockwerkeigentümergemeinschaften: Solange Eigentümer und ZEV-Teilnehmende identisch sind – also niemand seine Einheit vermietet –, kommen die Mieterschutzvorschriften gar nicht zur Anwendung. Die Gemeinschaft ist bei der Preisgestaltung frei und kann den Eigenverbrauch sogar unverrechnet lassen, wenn alle gemeinsam finanziert haben. Erst sobald ein Eigentümer seine Einheit vermietet, greifen für dieses Mietverhältnis die Vorgaben nach Art. 16a/16b EnV. Für die Gutschrift aus der Rücklieferung ins Netz empfehlen wir, diese nicht individuell auszuzahlen, sondern gesammelt in den Erneuerungsfonds der Gemeinschaft einfliessen zu lassen – das vereinfacht die Buchführung und stärkt gleichzeitig die Rücklagen für künftige Sanierungen. Diesen Bereich führen wir im Rahmen unserer Buchhaltung für Stockwerkeigentümergemeinschaften laufend für unsere Kundinnen und Kunden.
Häufige Fragen zum ZEV im Stockwerkeigentum
Was ist der Unterschied zwischen ZEV und vZEV?
Beim klassischen ZEV braucht es eine eigene Verkabelung zwischen den Teilnehmenden und einen separaten ZEV-Zähler. Beim vZEV seit 2025 genügen die bestehenden Anschlussleitungen bis zum öffentlichen Netz, und die Zähler des Verteilnetzbetreibers können weiterverwendet werden – das macht Nachrüstungen deutlich einfacher.
Muss jeder Stockwerkeigentümer am ZEV teilnehmen?
Nein. Wollen nicht alle Eigentümer mitmachen, wird die Teilnahme in einer separaten Nutzungs- und Verwaltungsordnung geregelt, die nur für die beitretenden Einheiten gilt. Nicht teilnehmende Eigentümer erhalten einen eigenen, unabhängigen Stromzähler und sind vom ZEV nicht betroffen.
Wie wird der Solarstrom innerhalb eines ZEV abgerechnet?
Über Smart Meter pro Einheit, getrennt nach intern produziertem Solarstrom und zugekauftem Netzstrom. Solange Eigentümer und Nutzer identisch sind, ist die Preisgestaltung frei; bei vermieteten Einheiten gelten für die Kostenanlastung die Vorgaben nach Art. 16a und 16b EnV.
Wer meldet den ZEV beim Verteilnetzbetreiber an, und wie lange dauert das?
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft beziehungsweise ihre Vertretung muss die Gründung des ZEV dem Verteilnetzbetreiber mindestens drei Monate im Voraus auf ein Monatsende melden, inklusive Angabe der Vertretung und der teilnehmenden Einheiten. Wir empfehlen, diesen Vorlauf von Anfang an in die Zeitplanung einzurechnen.
Was passiert mit dem ZEV, wenn eine Stockwerkeigentumseinheit verkauft wird?
Ist der ZEV im Reglement verankert, tritt die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer bei einer Handänderung automatisch in den Zusammenschluss ein (Art. 649a ZGB). Zusätzlich empfehlen wir, die Teilnahme am ZEV explizit im Kaufvertrag zu erwähnen, damit von Anfang an klar ist, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
Unsere Einschätzung
Der vZEV und die kommende LEG machen Photovoltaik-Eigenverbrauch gerade für bestehende Stockwerkeigentumsliegenschaften deutlich attraktiver, weil die teure Nachrüstung der Verkabelung entfällt. Gleichzeitig unterschätzen viele Eigentümergemeinschaften den organisatorischen Aufwand: Bis ein ZEV im Bestand rechtlich sauber steht, braucht es in der Regel mehrere Versammlungsbeschlüsse, eine sorgfältige Reglementsergänzung und eine klare Abrechnungslogik für Fälle, in denen einzelne Einheiten vermietet werden. Wir raten davon ab, eine LEG-Teilnahme zu überstürzen, solange die Verteilnetzbetreiber ihre praktischen Abläufe dafür noch ausarbeiten – für die meisten Liegenschaften ist der vZEV 2026 der pragmatischere erste Schritt. Entscheidend ist, die Kostenanlastung von Anfang an sauber im Reglement, im Kaufvertrag beziehungsweise Mietvertrag und in der Nebenkostenabrechnung zu verankern, statt sie im Nachhinein zu korrigieren.
Planen Sie einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch für Ihre Liegenschaft?
Wir prüfen die nötige Reglementsergänzung oder den Mietvertragszusatz für Ihren ZEV, vZEV oder eine spätere LEG-Teilnahme und übernehmen anschliessend die laufende Abrechnung – damit die rechtliche und administrative Seite von Anfang an sauber steht.
