Der Entscheid ist gefallen
Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung mit 57,7 % Ja für die Abschaffung des Eigenmietwerts — ein historischer Entscheid nach jahrzehntelanger politischer Debatte. Offen war bislang nur noch die Frage: Wann genau tritt der Systemwechsel in Kraft?
Diese Frage hat der Bundesrat nun beantwortet: Ab dem 1. Januar 2029 müssen Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer den Eigenmietwert nicht mehr versteuern. Bis dahin gilt das bisherige System — mit allen bestehenden Abzugsmöglichkeiten.
Und genau das ist für Stockwerkeigentümer:innen jetzt relevant.
Was bedeutet das für den Erneuerungsfonds?
In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) wird gemeinsam ein Erneuerungsfonds geäufnet. Dieser dient dazu, grössere Unterhalts- und Renovationsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum zu finanzieren — etwa die Erneuerung von Dach, Fassade, Heizung oder Lift.
Bisher konnten Einlagen in diesen Fonds als werterhaltende Aufwendungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Mit dem Inkrafttreten der neuen Regelung per 2029 entfällt dieser Abzug. Unterhaltskosten und entsprechende Einlagen lassen sich dann weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene mehr geltend machen.
Das Zeitfenster für eine steuerlich optimierte Einlage in den Erneuerungsfonds ist damit klar: Es bleiben die Steuerjahre 2025, 2026, 2027 und 2028.
Warum es sich lohnt, jetzt zu handeln
Viele Stockwerkeigentümergemeinschaften wissen um den Erneuerungsfonds — doch oft wird er zu niedrig geäufnet oder die Anpassung der Einlagen auf die lange Bank geschoben. Die Abschaffung des Eigenmietwerts gibt nun einen konkreten Anlass, die Situation aktiv zu überprüfen.
Drei Fragen, die sich jede STWEG jetzt stellen sollte
- Ist der Erneuerungsfonds ausreichend dotiert?
Gerade bei älteren Liegenschaften wird der mittel- und langfristige Bedarf oft unterschätzt. Eine ehrliche Bestandesaufnahme zeigt, ob die vorhandenen Mittel für anstehende Erneuerungen ausreichen. - Können die Einlagen bis Ende 2028 erhöht werden?
Ein Beschluss der Gemeinschaft ist dafür nötig. Je früher dieser gefasst wird, desto mehr Steuerjahre können noch genutzt werden. Wer erst 2028 reagiert, verschenkt wertvolle Zeit. - Welche kantonalen Regelungen gelten?
Die zulässige Höhe der abzugsfähigen Einlagen variiert je nach Kanton. Es lohnt sich, die kantonale Praxis zu kennen und die Einlagen entsprechend zu planen.
Was nach 2029 gilt
Fazit: Das Datum steht — handeln Sie jetzt
Der Bundesrat hat Klarheit geschaffen: 2029 ist der Stichtag für den Systemwechsel. Für Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer bedeutet das: Es bleiben noch rund drei Steuerjahre, um Einlagen in den Erneuerungsfonds steuerlich geltend zu machen.
Wir empfehlen, die Situation Ihrer Gemeinschaft jetzt zu prüfen und rechtzeitig einen Beschluss zu fassen. Wir unterstützen Sie dabei — sowohl bei der steuerlichen Einordnung als auch bei der Verwaltung Ihrer Liegenschaft.
Haben Sie Fragen zum Erneuerungsfonds oder zur steuerlichen Situation Ihres Stockwerkeigentums? Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.
