Der Schweizer Mietwohnungsmarkt zeigt sich weiterhin angespannt — jedoch ohne sprunghafte Preisentwicklungen. Die neuesten Zahlen des Bundesamts für Statistik machen deutlich: Die Mietpreise in der Schweiz steigen 2024 moderat. Die eigentlichen Unterschiede für Haushalte entstehen aber durch andere Faktoren — Vertragsdauer, Baujahr und Eigentümerstruktur.
Mietpreise 2024: Moderate Dynamik mit grossen Spannweiten
Die Mietpreise sind 2024 im Durchschnitt leicht gestiegen. Haupttreiber waren die zwei Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Jahr 2023, die teilweise an Mieterinnen und Mieter weitergegeben wurden.
Die zentralen Kennzahlen im Überblick:
- Durchschnittliche Nettomiete 3-Zimmerwohnung: 1’446 CHF (+36 CHF gegenüber 2023)
- Durchschnittliche Nettomiete 4-Zimmerwohnung: 1’708 CHF (+38 CHF gegenüber 2023)
- Langfristiger Anstieg seit 2014 (3-Zimmer): +166 CHF
Die Zahlen zeigen: Die Entwicklung ist stetig, aber nicht dramatisch. Das eigentliche Bild wird erst sichtbar, wenn man genauer hinschaut.
Vertragsdauer als entscheidender Kostenfaktor
Die Unterschiede je nach Mietdauer sind erheblich — und für viele Haushalte der relevantere Faktor als die durchschnittliche Preisentwicklung.
Langjährige Mieterinnen und Mieter mit über 20 Jahren im gleichen Mietverhältnis zahlen deutlich tiefere Mieten als Personen mit einem neuen Vertrag. Am Beispiel einer 4-Zimmerwohnung wird das besonders sichtbar:
- Altverträge: 1’355 CHF
- Neuvertrag / Neubau: 2’304 CHF
Die Differenz beträgt fast 1’000 CHF pro Monat. Das zeigt: Wer umzieht, muss mit einem erheblichen Preissprung rechnen. Bestandesmieter:innen profitieren hingegen von einer Art Preisschutzmechanismus.
Baujahr als Preistreiber
Auch das Alter der Liegenschaft wirkt sich stark auf die Mietpreise aus:
- Neubauten (2021–2024): durchschnittlich 22.40 CHF/m²
- Ältere Wohnungen (1981–1990): durchschnittlich 16.80 CHF/m²
Der Mietwohnungsmarkt ist damit weniger durch flächendeckende Preissprünge geprägt als durch eine zunehmende Segmentierung zwischen Alt- und Neumieten.
Wohneigentum: Leichter Rückgang trotz stabiler Nachfrage
Im Jahr 2024 lag die Wohneigentumsquote bei knapp 36 % — das entspricht rund 1,4 Millionen Haushalten. Die Tendenz ist leicht sinkend, wobei sich die Verschiebung zwischen zwei Eigentumsformen zeigt:
- Einfamilienhäuser: Rückgang von 25,0 % (2018) auf 23,5 % (2024)
- Eigentumswohnungen: Anstieg von 11,6 % auf 12,2 %
Klassisches Wohneigentum in Form eines Einfamilienhauses wird zunehmend schwieriger finanzierbar. Gleichzeitig gewinnt Stockwerkeigentum im Zuge der Verdichtung an Bedeutung. Rund 60 % der Schweizer Haushalte — das sind etwa 2,5 Millionen — wohnen weiterhin zur Miete, überwiegend in 3- und 4-Zimmerwohnungen.
Eigentümerstruktur: Institutionelle Investoren gewinnen an Bedeutung
Die Eigentümerstruktur des Schweizer Mietwohnungsmarkts verschiebt sich erkennbar:
Gesamtmarkt 2025:
- Private Eigentümer:innen: 45 %
- Institutionelle Investoren: nahezu gleich stark
- Öffentliche Hand: 3,7 %
- Genossenschaften: 8,1 %
Besonders deutlich wird der Wandel beim Blick auf das Baujahr: Bei Liegenschaften vor 1946 sind noch 67% in privatem Besitz. Bei Bauten nach dem Jahr 2000 sind es nur noch 33%. Neubauten werden klar stärker von institutionellen Investoren getragen.
Auch regional zeigen sich grosse Unterschiede: In Genf sind nur 17% der Mietwohnungen in privatem Besitz, im Tessin hingegen 68%.
Was bedeutet das für Mieter, Eigentümer und Investoren?
Aus den aktuellen Zahlen lassen sich vier zentrale Entwicklungen ableiten:
Mietpreisdruck bleibt — aber differenziert. Die durchschnittliche Preisentwicklung ist moderat. Die Einstiegshürden bei neuen Mietverträgen steigen allerdings deutlich.
Bestandesmieter:innen profitieren. Langjährige Mietverhältnisse wirken als Preisschutzmechanismus. Wer bleiben kann, spart erheblich gegenüber einer Neuvermietung.
Wohneigentum wird strukturell schwieriger. Die sinkende Eigentumsquote bei Einfamilienhäusern zeigt: Der Zugang zu Wohneigentum bleibt für viele Haushalte limitiert.
Institutionelle Investoren prägen den Neubau. Ohne deren Investitionen wäre die Neubautätigkeit in der Schweiz kaum aufrechtzuerhalten.
Fazit
Der Schweizer Wohnungsmarkt bleibt stabil, aber zunehmend segmentiert. Lage, Objektalter und Vertragsstruktur sind entscheidender als der Durchschnittswert allein. Für Eigentümer von Mietliegenschaften und Stockwerkeigentum bedeutet das: Eine professionelle Bewirtschaftung und Marktkenntnis werden wichtiger denn je.
Sie möchten wissen, wie Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld aufgestellt ist? Wir unterstützen Sie bei der Einordnung — von der Bewertung bis zur laufenden Bewirtschaftung.
