Wer im Kanton Basel-Landschaft den Erneuerungsfonds aufstocken will, um vor dem Wegfall des Eigenmietwerts noch Steuern zu sparen, braucht objektive Gründe. Das hat die Steuerverwaltung am 30. März 2026 klargestellt. Wir zeigen, welche Gründe sich belegen lassen und wie wir Beschluss und Protokoll Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft so vorbereiten, dass sie einer Prüfung standhalten.
Was die Steuerverwaltung Basel-Landschaft verlangt
In ihrer Mitteilung vom 30. März 2026 hält die Steuerverwaltung fest: Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts bleiben Einlagen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig, wenn sie der bisherigen Höhe entsprechen. Höhere Einlagen erkennt sie nur an, wenn objektive Gründe vorliegen. Als Beispiel nennt sie eine bevorstehende Sanierung, für die bereits Planungsarbeiten durchgeführt wurden. Fehlt dieser Nachweis, gelten die höheren Einlagen als rein steuerlich motiviert und sind in der Regel nicht abzugsfähig.
Der Hintergrund: Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Ab dann entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum neben der Besteuerung des Eigenmietwerts auch der Abzug für den Liegenschaftsunterhalt.
Für die Staats- und Gemeindesteuer stützt sich der Kanton auf § 29 des Steuergesetzes Basel-Landschaft und konkretisiert ihn im Merkblatt Liegenschaftsunterhalt (Stand 1. Januar 2024). Nach Ziffer 3.1.2 sind Beiträge in den Erneuerungsfonds abziehbar, sofern reglementarisch und tatsächlich jede andere Verwendung als Reparatur und Instandhaltung ausgeschlossen ist. Wird der Fonds später beansprucht, gibt es keinen zweiten Abzug. Der Abzug fällt also einmal an, bei der Einlage und nicht bei der Ausgabe. Genau deshalb ist das Timing vor 2029 so verlockend, und deshalb schaut die Steuerverwaltung genau hin.
Ein Punkt geht dabei oft unter: Die Einlage wirkt nur, wenn der einzelne Eigentümer die effektiven Unterhaltskosten geltend macht. Wer den Pauschalabzug wählt, hat von einer höheren Einlage steuerlich nichts.
Über den Fonds entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Einen Erneuerungsfonds schreibt das Gesetz nicht zwingend vor. Wir bereiten diesen Beschluss als Verwaltung von Stockwerkeigentum so vor, dass er zivilrechtlich und steuerlich trägt.
Drei objektive Gründe, die sich belegen lassen
Die Steuerverwaltung nennt ein Beispiel, keinen Katalog. Die folgenden drei Gründe sind unsere Einschätzung dazu, was sich in der Praxis nachweisen lässt. Ob die Veranlagungsbehörde eine höhere Einlage im Einzelfall anerkennt, entscheidet sie selbst.
1. Eine Sanierung steht bevor und ist bereits geplant
Das ist der Fall, den der Kanton ausdrücklich nennt. Die Gemeinschaft hat für Fassade, Dach oder Heizung eine Zustandsbeurteilung machen lassen, Offerten eingeholt oder einen Planer beauftragt. Dann lässt sich die höhere Einlage direkt aus der Kostenschätzung herleiten.
Als Beleg dienen Zustandsbericht, Offerten, Kostenschätzung und das Versammlungsprotokoll. Die Planungsarbeiten müssen vor dem Beschluss über die höhere Einlage stattgefunden haben. Wer erst beschliesst und danach plant, liefert der Veranlagungsbehörde genau das Argument, dass der Steuervorteil der Auslöser war.
2. Der Erneuerungsplan zeigt eine Deckungslücke
Viele Gemeinschaften haben keinen konkreten Sanierungstermin, aber Bauteile, die ihr Lebensende erreichen. Ein Erneuerungsplan listet sie mit Restlebensdauer und Ersatzkosten auf und stellt ihnen den Fondsstand gegenüber.
Ein fiktives Beispiel aus einer Baselbieter Gemeinde: Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten hat CHF 120’000 im Fonds und zahlt bisher CHF 20’000 pro Jahr ein. In fünf Jahren stehen Dach (CHF 250’000) und Heizung (CHF 150’000) an. Mit den bisherigen Einlagen kommen CHF 220’000 zusammen, es fehlen CHF 180’000. Das sind CHF 36’000 pro Jahr mehr, die Einlage müsste also auf CHF 56’000 steigen. Diese Rechnung ist ein sachlicher Grund, der unabhängig vom Steuerjahr gilt.
Das Datum zählt auch hier. Der Plan muss vor dem Beschluss vorliegen und die Lücke nachvollziehbar belegen. Zudem muss die Planung zur Ausführung bereits bestehen oder in Arbeit sein. Ein Erneuerungsplan allein, ohne konkreten Schritt Richtung Umsetzung, dürfte der Steuerverwaltung kaum genügen.
3. Auflagen oder ein Schaden erzwingen die Investition
Behördliche Auflagen, Anordnungen der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung (BGV) oder ein dokumentierter Bauschaden zwingen die Gemeinschaft zum Handeln. Als Belege dienen die Verfügung, das Gutachten oder der Schadenbericht. Hier fehlt der Verdacht der Steuermotivation fast von selbst, weil die Gemeinschaft den Zeitpunkt nicht gewählt hat.
Was nicht als objektiver Grund gilt
Nicht tragen:
- “Der Eigenmietwert fällt 2029, also zahlen wir jetzt mehr ein.”
- Ein allgemeiner Wunsch einzelner Eigentümer nach mehr Abzug.
- Ein Beschluss ohne Begründung im Protokoll.
Der letzte Punkt ist der häufigste Fehler. Auch ein sachlich berechtigter Grund hilft wenig, wenn niemand ihn festgehalten hat. Das Protokoll muss die Begründung enthalten, und die Unterlagen müssen jedem Eigentümer zur Verfügung stehen, denn den Abzug macht jeder Eigentümer in seiner eigenen Steuererklärung geltend. Wie sich die Reform auf Ihre Steuererklärung auswirkt, ob die effektiven Kosten oder die Pauschale günstiger sind, rechnen wir Ihnen im Rahmen unserer Treuhand- und Steuerberatung durch.
Häufige Fragen
Darf unsere Gemeinschaft die Einlage auch ohne konkrete Sanierung erhöhen?
Zivilrechtlich ja, die Versammlung entscheidet frei. Steuerlich besteht dann aber das Risiko, dass die Steuerverwaltung Basel-Landschaft die höheren Einlagen bei den einzelnen Eigentümern nicht anerkennt. Wir empfehlen, die Höhe am Bauzustand auszurichten und nicht am Steuerkalender.
Gilt das auch für vermietete Eigentumswohnungen?
Die Mitteilung unterscheidet nicht nach Nutzung. Der Unterhaltsabzug fällt 2029 aber nur bei selbstgenutztem Wohneigentum weg. Wer vermietet, kann Unterhalt auch danach abziehen und hat deshalb keinen Grund, Einlagen vorzuziehen. Ein sauber begründeter Beschluss lohnt sich trotzdem für alle in der Gemeinschaft.
Was passiert mit dem Abzug, wenn der Fonds später für eine Sanierung gebraucht wird?
Dann gibt es dafür keinen weiteren Abzug. Das Merkblatt der Steuerverwaltung Basel-Landschaft hält das ausdrücklich fest. Der Abzug fällt einmal an, bei der Einlage.
Unsere Einschätzung
Wir raten dazu, die Einlage nach dem Bauzustand zu bemessen und nicht nach dem Steuerkalender. Das ist die ehrlichere und am Ende die günstigere Strategie.
Viele Gemeinschaften zahlen zu wenig ein, unabhängig von 2029. In den Unterlagen des Bundes zur geplanten ZGB-Revision im Stockwerkeigentum gelten fehlende oder unterfinanzierte Erneuerungsfonds als Praxisproblem, und das decken wir in unserer Verwaltungspraxis täglich auf. Wer jetzt einen Erneuerungsplan erstellen lässt, schafft die Grundlage für beides: für eine tragfähige Finanzierung und für eine Einlage, die jeder Prüfung standhält. Wer den Fonds nur aufstockt, weil der Abzug bald wegfällt, bindet Liquidität in der Gemeinschaft und riskiert den Abzug trotzdem.
Bei energetischen Sanierungen lohnt sich zudem keine Hektik. Bei der direkten Bundessteuer fällt dieser Abzug 2029 weg, die Kantone dürfen ihn aber bis längstens 2050 beibehalten. Wie Basel-Landschaft das umsetzt, ist nach unserem Kenntnisstand noch offen. Wir verfolgen die kantonale Umsetzung und ordnen sie für unsere Gemeinschaften ein, sobald der Landrat entschieden hat.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens: Eine hohe Einlage kann bei einer Gemeinschaft mit knapper Liquidität einzelne Eigentümer überfordern. Die Frage der Höhe gehört deshalb immer in die Versammlung, mit Zahlen auf dem Tisch. Zweitens: Ob Ihre Verwaltung solche Beschlussgrundlagen liefert, ist auch ein Kriterium, wenn Sie über einen Wechsel der Verwaltung nachdenken.
Sind Sie Eigentümer oder Mitglied im Ausschuss einer Baselbieter Gemeinschaft und müssen entscheiden, ob Sie den Erneuerungsfonds aufstocken? Vereinbaren Sie einen Termin oder rufen Sie uns an unter +41 61 467 91 67 und wir begutachten gemeinsam die Situation.
