Wer eine Liegenschaft in anderem Kanton besitzt, ist an zwei Orten steuerpflichtig und zahlt zu viel, wenn die Steuerausscheidung nicht stimmt. Wir zeigen Ihnen, wie die Aufteilung funktioniert, wo sich Fehler einschleichen und was der Wegfall des Eigenmietwerts 2029 für Zweitliegenschaften bedeutet.
Wann eine Liegenschaft in einem anderen Kanton steuerpflichtig macht
Ihr Wohnsitzkanton besteuert Sie umfassend. Er ist Ihr Hauptsteuerdomizil. Besitzen Sie zusätzlich eine Wohnung oder ein Haus in einem anderen Kanton, entsteht dort ein zweites Steuerdomizil. Die Eidgenössische Steuerverwaltung spricht von wirtschaftlicher Zugehörigkeit: Wer ausserhalb des Kantons wohnt, ist dort beschränkt steuerpflichtig, sobald er an einem Grundstück im Kanton Eigentum oder ein dingliches beziehungsweise wirtschaftlich gleichwertiges Nutzungsrecht hat. Das gilt also auch für eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht, nicht nur für Eigentum.
Ein typischer Fall aus unserer Region: Sie wohnen in Muttenz (BL) und besitzen eine vermietete Eigentumswohnung in Rheinfelden (AG). Dann besteuert der Kanton Aargau die Wohnung und ihren Ertrag, Basel-Landschaft alles andere.
Folge 1: Zwei Kantone teilen sich Ihr Einkommen und Vermögen
Der Liegenschaftskanton besteuert die Einkommens- und Vermögenswerte, die ihm nach den Regeln der interkantonalen Steuerausscheidung zustehen. Konkret sind das der Mietertrag (oder bei Eigennutzung der Eigenmietwert) und der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft. Die direkte Bundessteuer betrifft das nicht: Sie wird weiterhin einmal über den Wohnsitzkanton veranlagt.
Folge 2: Besteuert wird zum Satz Ihres Gesamteinkommens
Viele Eigentümer hoffen, dass sich mit Liegenschaften in mehreren Kantonen die Progression brechen lässt. Das funktioniert nicht. Jeder beteiligte Kanton besteuert seinen Anteil grundsätzlich zum Satz, der für Ihr gesamtes Einkommen und Vermögen gilt. Die ESTV begründet das damit, dass Eigentümer mit Liegenschaften in mehreren Steuergebieten sonst bessergestellt wären als jene, deren Objekte alle im Wohnsitzkanton liegen. Wie sich die Progression bei der Bundessteuer 2027 verschiebt, zeigen wir in unserem Beitrag zur kalten Progression 2027.
So teilen die Kantone Einkommen, Vermögen und Schulden auf
Die Ausscheidung folgt Regeln, die das Bundesgericht über Jahrzehnte entwickelt hat. Der Grundsatz: Einkommen und Vermögen werden objektmässig zugeteilt, Schulden und Schuldzinsen dagegen proportional nach Lage der gesamten Aktiven. Weil jeder Kanton Liegenschaften anders bewertet, rechnen die Steuerämter vorher mit sogenannten Repartitionswerten. Damit werden die Steuerwerte vergleichbar gemacht.
Folge 3: Ihre Hypothek wird nicht dort abgezogen, wo sie im Grundbuch steht
Genau hier entstehen die meisten Missverständnisse. Es spielt keine Rolle, auf welcher Liegenschaft die Hypothek lastet. Auch wenn nur eine Ihrer Liegenschaften belastet ist, werden Schulden immer im Verhältnis der Aktiven auf die Kantone verteilt.
Ein vereinfachtes Beispiel: Ihr Einfamilienhaus in Muttenz hat einen Repartitionswert von CHF 900’000, die Wohnung in Rheinfelden CHF 300’000. Damit entfallen 75 % Ihrer Aktiven auf Basel-Landschaft und 25 % auf den Aargau. Haben Sie eine Hypothek von CHF 400’000 nur auf der Rheinfelder Wohnung, trägt der Aargau trotzdem nur 25 % der Schulden und Schuldzinsen. Die übrigen 75 % gehen nach Basel-Landschaft.
Anders sieht es bei den Liegenschaftskosten aus. Unterhaltskosten werden objektmässig zugewiesen, also dem Kanton, in dem die Liegenschaft steht. Ein neuer Boiler in Rheinfelden mindert daher Ihr Aargauer Einkommen, nicht Ihr basellandschaftliches.
Damit das funktioniert, müssen die Kosten pro Objekt sauber getrennt sein. Bewirtschaften wir Ihre Wohnung, liefern wir Ihnen eine Liegenschaftsabrechnung, die Ertrag, Unterhalt und Verwaltungskosten objektgenau ausweist. Wie wir Eigentümer bei der Vermietung ihrer Wohnung oder ihres Hauses begleiten, lesen Sie auf unserer Dienstleistungsseite. Für Wohnungen in Stockwerkeigentum betreuen wir zusätzlich die Gemeinschaft im Rahmen unserer Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum.
Kauf, Verkauf, Umzug und Wohnsitz im Ausland
Folge 4: Ein Tag Eigentum zählt für die ganze Steuerperiode
Im interkantonalen Verhältnis gilt eine Regel, die viele überrascht: Kaufen Sie im Laufe des Jahres eine Liegenschaft in einem anderen Kanton, sind Sie dort für die ganze Steuerperiode beschränkt steuerpflichtig. Den Vermögenswert rechnet der Kanton dabei nur anteilig an, im Verhältnis zur Dauer, während der Sie Eigentümer waren. Das gilt umgekehrt auch beim Verkauf. Den Gewinn aus dem Verkauf besteuert zudem der Liegenschaftskanton mit seiner eigenen Grundstückgewinnsteuer.
Ziehen Sie selbst in einen anderen Kanton, gilt das Stichtagsprinzip. Nach Art. 4b Abs. 1 StHG sind Sie für das ganze Steuerjahr in dem Kanton steuerpflichtig, in dem Sie am Ende der Steuerperiode wohnen. Ein Umzug im Dezember verschiebt also das ganze Steuerjahr.
Sonderfall: Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland
In der Region Basel kommt dieser Fall häufig vor: Eigentümer wohnen in Deutschland oder Frankreich und besitzen eine Wohnung in der Schweiz. Für diese Wohnung zahlen sie die direkte Bundessteuer sowie die Kantons- und Gemeindesteuern. Beim Bund gilt dabei mindestens der Steuersatz, der dem in der Schweiz erzielten Einkommen entspricht (Art. 7 Abs. 2 DBG). Basel-Stadt weicht davon ab: Der Kanton bemisst den Satz auch bei Eigentümern im Ausland nach dem gesamten Einkommen und Vermögen und kennt keine Mindestsatzregel wie der Bund.
Was sich 2029 für Zweitliegenschaften ändert
Folge 5: Der Eigenmietwert fällt, eine Objektsteuer wird möglich
Mit dem Ja zur Vorlage vom September 2025 ist der Systemwechsel beschlossen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Gleichzeitig dürfen die Kantone eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben. Ob und in welcher Höhe, entscheidet jeweils der Liegenschaftskanton.
Wenn Sie eine Wohnung in einem anderen Kanton selbst nutzen, hängt Ihre künftige Belastung also vom Gesetzgeber dieses Kantons ab, nicht von Ihrem Wohnsitzkanton. In mehreren Kantonen ist dieser Entscheid noch offen. Vermietete Wohnungen sind weniger betroffen: Der Mietertrag bleibt steuerbar.
Häufige Fragen
Muss ich im Liegenschaftskanton eine eigene Steuererklärung einreichen?
Die vollständige Steuererklärung reichen Sie im Wohnsitzkanton ein. Der Liegenschaftskanton braucht die Angaben ebenfalls. Je nach Kanton genügt eine Kopie der Hauptsteuererklärung, oder es kommt ein eigenes Formular. Wir übernehmen diese Abstimmung für unsere Mandanten.
Kann ich die Hypothek gezielt auf die ausserkantonale Liegenschaft legen, um Steuern zu sparen?
Nein. Schulden und Schuldzinsen werden immer nach Lage der Aktiven verteilt, unabhängig davon, welche Liegenschaft belastet ist. Steuerlich bringt die Wahl des Pfandobjekts im interkantonalen Verhältnis daher nichts.
Gilt das auch für eine geerbte Liegenschaft in einem anderen Kanton?
Ja. Eine Erbengemeinschaft ist kein eigenes Steuersubjekt. Einkommen und Vermögen werden den einzelnen Erben anteilsmässig zugerechnet. Jeder Erbe ist damit im Liegenschaftskanton beschränkt steuerpflichtig.
Unsere Einschätzung
Die interkantonale Steuerausscheidung ist für uns keine Formalität, die man dem Steueramt überlassen kann. Die Kantone rechnen sie zwar selbst, aber auf Basis Ihrer Angaben. Wenn dann Unterhaltskosten im falschen Kanton auftauchen, Repartitionswerte veraltet sind oder ein Kauf mitten im Jahr nicht korrekt erfasst ist, zahlen Sie unter Umständen in einem Kanton zu viel, ohne dass es jemand bemerkt. Wir empfehlen deshalb, jede Ausscheidung zusammen mit der Veranlagung zu prüfen.
Vor dem Kauf einer Zweitwohnung raten wir zu einem nüchternen Blick auf den Standortkanton. Bis 2029 zählt der Eigenmietwert, danach eine allfällige Objektsteuer, und beim Verkauf dessen Grundstückgewinnsteuer. Diese Faktoren können je nach Kanton stärker ins Gewicht fallen als der Kaufpreisunterschied von ein paar Prozent.
Unsere Stärke liegt darin, beide Seiten zusammenzubringen: Wir erstellen Ihre Steuererklärung samt Ausscheidung, und als Bewirtschafter liefern wir die Zahlen dazu objektgenau. Wir betreuen Mandate in Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Solothurn und Aargau, also genau dort, wo Kantonsgrenzen im Alltag ständig vorkommen.
Besitzen Sie eine Liegenschaft in einem anderen Kanton und sind nicht sicher, ob Ihre Steuerausscheidung stimmt? Vereinbaren Sie einen Termin mit uns und bringen Sie Ihre letzte Veranlagungsverfügung samt Ausscheidungsberechnung mit. In 30 Minuten gehen wir gemeinsam die Verteilung von Schulden, Zinsen und Unterhaltskosten durch. Danach wissen Sie, ob alles korrekt ist oder ob sich eine Einsprache lohnt.
