Dieser Heizsysteme Vergleich zeigt Besitzern von Mehrfamilienhäusern, welche Systeme beim Heizungsersatz in Frage kommen und welche Hürden in Miet- und Stockwerkeigentumsliegenschaften dazugehören. Wir begleiten Eigentümer und Stockwerkeigentümergemeinschaften von der Offerte bis zum Beschluss und kennen die Vorgaben in den Kantonen Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Solothurn und Aargau.
Heizsysteme im Vergleich: Worauf es bei Mehrfamilienhäusern ankommt
Welches System zu einer Liegenschaft passt, lässt sich nicht pauschal sagen. Es ergibt sich aus dem Gebäude, dem Standort und den rechtlichen Vorgaben. Fünf Fragen grenzen die Möglichkeiten ein:
- Gebäudehülle und Heizflächen: Wie hoch ist die Vorlauftemperatur? Wärmepumpen arbeiten mit tiefen Vorlauftemperaturen am effizientesten, etwa mit Fussbodenheizung oder grossen Heizkörpern. Kessel und Fernwärme kommen auch mit höheren Temperaturen aus.
- Platz: Technikraum, Brennstofflager, Standort für ein Aussengerät.
- Standort: Gibt es ein Wärmenetz in der Nähe? Ist Erdsonde oder Grundwassernutzung bewilligungsfähig?
- Kantonale Vorgaben: Was gilt beim Ersatz (nächster Abschnitt)?
- Eigentümerstruktur: Entscheiden Sie allein oder braucht es einen Versammlungsbeschluss?
Jedes System erklären wir im Abschnitt «Heizsysteme erklärt» weiter unten im Detail.
Heizungsersatz in BS, BL, SO und AG: Das schreiben die Kantone vor
Stand: Oktober 2026. Gesetze und Vollzugspraxis ändern sich, deshalb prüfen wir die Vorgaben vor jeder Empfehlung neu für Ihre Liegenschaft. Die Quellen finden Sie am Ende des Beitrags.
Die Vorgaben zum Heizungsersatz legen die Kantone fest, und sie unterscheiden sich in der Nordwestschweiz deutlich.
Basel-Stadt. Am Ende des Lebenszyklus ist eine Öl- oder Gasheizung durch ein erneuerbares System zu ersetzen, sofern das technisch möglich ist und keine Mehrkosten verursacht. Ist die Heizung 15 Jahre oder älter und funktioniert einwandfrei, ist ein GEAK Plus Pflicht. Der Einbau einer fossilen Heizung ist meldepflichtig. Der Gasausstieg per 2037 ist gesetzlich beschlossen, für verbleibende Ölheizungen soll eine Ersatzpflicht bis 2037 folgen. Der Kanton und IWB zeigen auf Karten, wo Fernwärme ausgebaut und das Gasnetz stillgelegt wird.
Basel-Landschaft. Seit 2026 gilt: Fällt die Heizung aus, müssen Sie grundsätzlich auf ein erneuerbares System umsteigen. Defekte Heizkessel und Brenner müssen bei Heizungen über 15 Jahren durch erneuerbare Systeme ersetzt werden. Funktionstüchtige Öl- und Gasheizungen müssen weder vorzeitig noch bis zu einem Stichtag ersetzt werden. Ausnahmen mit Gesuch sind möglich, wenn ein erneuerbares System technisch nicht möglich oder über die Lebensdauer nicht wirtschaftlich ist, im Härtefall oder bei einem vorgesehenen Fernwärmeanschluss mit Vorvertrag. Ohne Gesuch bleiben der Brennerersatz bei Heizungen unter 15 Jahren und die Heizung mit Biogas oder synthetischen erneuerbaren Brennstoffen möglich. Am 14. Juni 2026 hat das Baselbieter Stimmvolk die Initiative des Hauseigentümerverbands abgelehnt. Die Regeln bleiben bestehen. Die Investition lässt sich bei den Steuern abziehen, auch Mehrinvestitionen gegenüber einer fossilen Heizung, und das Baselbieter Energiepaket fördert erneuerbare Heizungen. Details beim Kanton Basel-Landschaft.
Solothurn. Hier gilt weiterhin das Energiegesetz von 1991. Die Revision wurde am 9. Februar 2025 mit 57.52 Prozent Nein abgelehnt, nach 2018 bereits zum zweiten Mal. Eine Pflicht zum erneuerbaren Ersatz fossiler Heizungen kennt der Kanton deshalb bisher nicht. Für Elektroheizungen gelten dagegen Einschränkungen: Seit dem 1. Januar 2015 sind Ersatz und Neuinstallation ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen verboten. Bestehende Systeme dürfen bis zum Ende ihrer Lebensdauer weiterlaufen, Systeme ohne Wasserverteilsystem müssen bis spätestens 31. Dezember 2030 ersetzt werden.
Aargau. Seit der Revision des Energiegesetzes (in Kraft seit 1. April 2025) muss beim Ersatz eines fossilen Wärmeerzeugers, auch bei einem Ersatz eins zu eins, ein Kostennachweis erbracht werden. Fossile Heizungen sind zulässig, wenn keine energieeffizienteren, CO₂-ärmeren Alternativen verfügbar sind, die geeignet und wirtschaftlich tragbar sind. Verglichen werden die Jahreskosten der verschiedenen Anlagen. Ist die fossile Heizung nachweislich günstiger, ist der Einbau in Minergie-Gebäuden oder Gebäuden der GEAK-Klasse D direkt möglich. Bei allen übrigen Wohnbauten darf der nicht erneuerbare Anteil höchstens 90 Prozent betragen. Mit Wärmepumpe, Holzheizung oder Wärmenetz sind die Anforderungen automatisch erfüllt. Der Heizungsersatz muss der Gemeinde vor Baubeginn gemeldet werden. Wird das Heizungs- oder Warmwassersystem in bestehenden Bauten umfassend erneuert, müssen Heizung und/oder Warmwasser individuell abgerechnet werden. Bei Elektroheizungen gilt: Neue ortsfeste Widerstandsheizungen sind nicht zulässig, und zentrale Anlagen mit Wasserverteilsystem dürfen nicht gleichartig ersetzt werden. Eigentümer müssen innerhalb von fünf Jahren einen GEAK Plus erstellen lassen.
Wer entscheidet: Mietliegenschaft und Stockwerkeigentum
Bei Mietliegenschaften im Alleineigentum entscheiden Sie selbst. Wir klären dann zusätzlich, wie sich die Investition auf Mietzinse und Nebenkosten auswirkt, bevor wir Offerten einholen.
Im Stockwerkeigentum liegt die Entscheidung bei der Eigentümerversammlung, und die Einordnung der Massnahme bestimmt das nötige Mehr:
- Gleichwertiger Ersatz gilt als notwendige Massnahme. Notwendige Arbeiten brauchen die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer (Art. 647c ZGB).
- Wechsel auf ein erneuerbares System wird häufig als nützliche Massnahme eingeordnet. Sie braucht die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich die Mehrheit der Anteile vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB).
Das Reglement kann davon abweichen, denn Art. 647c und 647d ZGB sind dispositives Recht. Wo das Kantonsrecht fossile Heizungen beim Ersatz nicht mehr zulässt, spricht aus unserer Sicht viel dafür, den erneuerbaren Ersatz als notwendig zu behandeln. Im Streitfall gehört das aber juristisch geklärt.
Wir bereiten den Beschluss so vor, dass die Versammlung entscheiden kann: Wir holen mehrere Offerten ein, stellen die Kosten über die gesamte Lebensdauer gegenüber und rechnen Förderbeiträge und Steuerabzug ein. Zusätzlich zeigen wir, ob der Erneuerungsfonds reicht oder eine Sonderumlage nötig wird. Die technische Planung übernimmt ein Heizungsplaner, wir koordinieren ihn. Mehr zu unserer Arbeit finden Sie unter Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum.
Heizsysteme erklärt: Alle Systeme im Detail
Luft-Wasser-Wärmepumpe
Sie entzieht der Aussenluft Wärme. Ein Kältemittel verdampft im Verdampfer, ein Verdichter hebt Druck und Temperatur an, und im Verflüssiger wird die Wärme an das Heizsystem abgegeben. Wie effizient eine Wärmepumpe arbeitet, zeigt die Jahresarbeitszahl (JAZ): Aus einer Kilowattstunde Strom entstehen je nach System und Gebäude rund drei bis fünf Kilowattstunden Wärme. Die Luft-Wasser-Wärmepumpe liegt eher im unteren Bereich, weil ihre Effizienz bei sehr tiefen Aussentemperaturen spürbar abnimmt. Dafür ist sie günstiger und schneller eingebaut als andere Wärmepumpen. Als Richtwert für die Lebensdauer gelten rund 15 Jahre. In grösseren Liegenschaften arbeiten oft mehrere Geräte gemeinsam. Der Schall des Aussengeräts ist im Mehrfamilienhaus eine reale Planungsgrösse, weil Standort und Nachbarschaft zusammenspielen.
Sole-Wasser-Wärmepumpe (Erdsonde und Erdkollektor)
Sie nutzt das Erdreich als Wärmequelle, über Erdsonden (Tiefbohrungen) oder Erdkollektoren (flächig verlegte Leitungen). Eine frostsichere Sole nimmt die Wärme auf und führt sie zur Wärmepumpe. Weil das Erdreich übers Jahr kaum schwankt, arbeitet sie effizienter als eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die Erstellung ist wegen der Bohrung aber teurer. Tiefbohrungen sind bewilligungspflichtig, Flächenkollektoren brauchen viel Gartenfläche. Bei Mehrfamilienhäusern braucht es meist mehrere Sonden, die sich gegenseitig beeinflussen. Ein Sondenfeld muss deshalb sorgfältig dimensioniert und oft im Sommer regeneriert werden, etwa durch Rückführung von Wärme. Im Sommer lässt sich das kühlere Erdreich auch zur sanften Raumkühlung nutzen. Die Wärmepumpe hält rund 20 bis 25 Jahre, die Erdsonden deutlich länger.
Wasser-Wasser-Wärmepumpe (Grundwasser)
Sie entzieht dem Grundwasser Wärme. Ein Saugbrunnen fördert das Wasser, die Wärmepumpe kühlt es ab, und ein Schluckbrunnen führt es dem Untergrund wieder zu. Grundwasser hat je nach Standort ganzjährig rund 8 bis 12 °C, deshalb erreicht dieses System in der Regel die höchste Effizienz aller Wärmepumpen. Voraussetzungen sind ein stabiler Grundwasserspiegel und geeignete Wasserqualität, eine behördliche Bewilligung ist zwingend. Ob eine Nutzung möglich ist, hängt stark vom Standort ab. Bewilligung und Brunnenbohrung prägen die Projektdauer.
Sie entzieht dem Grundwasser Wärme. Ein Saugbrunnen fördert das Wasser, die Wärmepumpe kühlt es ab, und ein Schluckbrunnen führt es dem Untergrund wieder zu. Grundwasser hat je nach Standort ganzjährig rund 8 bis 12 °C, deshalb erreicht dieses System in der Regel die höchste Effizienz aller Wärmepumpen. Voraussetzungen sind ein stabiler Grundwasserspiegel und geeignete Wasserqualität, eine behördliche Bewilligung ist zwingend. Ob eine Nutzung möglich ist, hängt stark vom Standort ab. Bewilligung und Brunnenbohrung prägen die Projektdauer.
Fernwärme und Wärmeverbund
Ein zentrales Werk erzeugt die Wärme und verteilt sie über ein gedämmtes Rohrnetz an die Gebäude. Als Wärmequellen dienen etwa Kehrichtverbrennung, Holzschnitzelheizung oder industrielle Abwärme. Im Haus braucht es nur eine Übergabestation mit Wärmetauscher, kein Brennstofflager und keinen Kamin. Fernwärme und Wärmeverbund funktionieren nach demselben Prinzip, ein Verbund ist meist kleiner und auf ein Quartier begrenzt.
Eine Sonderform sind «kalte» Netze. Sie werden mit niedriger Temperatur betrieben und nutzen Abwasser, Grundwasser, See- oder Flusswasser oder Abwärme. Jedes Gebäude hebt die Temperatur dort mit einer eigenen Wärmepumpe an. Dafür lassen sich die Gebäude damit auch kühlen.
Die Kosten unterscheiden sich je nach Netz stark und können deutlich über denen einer eigenen Anlage liegen. Massgebend sind Anschlussbeitrag, Grund- und Arbeitspreis, Preisanpassungsklausel und Vertragslaufzeit. In der Regel lässt sich der Lieferant nach dem Anschluss nicht mehr wechseln. Ob ein Netz in der Nähe liegt, klären wir bei Gemeinde oder Netzbetreiber.
Pelletheizung
Ein Kessel verbrennt automatisch gepresste Holzpellets aus Restholz. Die Anschaffung ist teuer, der Betrieb günstig, und als erneuerbarer Brennstoff gilt Holz als weitgehend CO₂-neutral. Die Pellets brauchen ein Lager (Fertigsilo, Schrägbodenlager oder Erdtank) und werden per Silofahrzeug angeliefert. Als Anhaltspunkt: Ersetzen Pellets eine Ölheizung mit 3’000 Litern Jahresverbrauch, braucht es rund 6 Tonnen Pellets pro Jahr und einen Lagerraum von etwa 12 m³. Zum Betrieb gehören die regelmässige Wartung und die Ascheentsorgung. Die Lebensdauer liegt bei 20 bis 25 Jahren. In dicht bebauten Gebieten ist der Feinstaub ein Thema.
Holzschnitzelheizung
Sie arbeitet wie die Pelletheizung, verfeuert aber Holzschnitzel und ist auf grössere Wärmeleistungen ausgelegt. Der Brennstoff kommt oft aus der Region. Sie braucht ein grösseres Lager mit passender Zufahrt für die Anlieferung. Je grösser die Anlage, desto höher sind die Anforderungen an die Abgasreinigung. Eingesetzt wird sie vor allem in grossen Liegenschaften, Überbauungen und Wärmeverbünden.
Blockheizkraftwerk (BHKW)
Ein BHKW arbeitet nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Ein Verbrennungsmotor treibt einen Generator an, und die Abwärme des Motors wird ins Heizungsnetz eingespeist. Strom und Wärme entstehen also gleichzeitig. Betrieben wird es meist mit Erd- oder Biogas. Das BHKW deckt in der Regel die Grundlast ab, Spitzen übernimmt ein zusätzlicher Kessel. Wirtschaftlich wird es bei hohem und gleichmässigem Wärmebedarf mit vielen Betriebsstunden. Der Motor braucht regelmässige Wartung. Der Strom lässt sich im Haus nutzen, etwa über einen ZEV. Ob und unter welchen Bedingungen ein gasbetriebenes BHKW zulässig ist, regeln die Kantone.
Brennstoffzellenheizung
Auch sie erzeugt Strom und Wärme gleichzeitig, aber elektrochemisch statt über einen Motor. Betrieben wird sie mit Wasserstoff oder meist mit Erdgas, das im Gerät zu Wasserstoff umgewandelt wird. Grüner Wasserstoff ist im Gebäudebereich kaum verfügbar, die Investitionskosten sind hoch, und die Planung ist komplex. Die zentralen Komponenten halten etwa 10 bis 15 Jahre. Im Mehrfamilienhaus ist sie bisher selten anzutreffen.
Gasheizung
Ein Gaskessel verbrennt Erd- oder Biogas, moderne Geräte nutzen mit der Brennwerttechnik zusätzlich die Wärme im Abgas. Sie braucht wenig Platz und ist in der Anschaffung günstig, setzt aber einen Anschluss ans Gasnetz voraus. Erdgas ist fossil, mit Biogas verbessert sich die Bilanz. Die Lebensdauer liegt bei 15 bis 20 Jahren. Ob beim Ersatz wieder eine Gasheizung eingebaut werden darf, ist je nach Kanton unterschiedlich geregelt (siehe oben). In Basel-Stadt ist der Gasausstieg für 2037 beschlossen, und IWB legt das Gasnetz schrittweise still.
Ölheizung
Der Kessel verbrennt Heizöl, das im Tank auf Vorrat gelagert wird. Moderne Geräte nutzen Brennwerttechnik, der Platzbedarf für Tank und Kessel ist aber hoch, und der Ölpreis schwankt am Markt. Ob beim Ersatz wieder eine Ölheizung eingebaut werden darf, ist je nach Kanton unterschiedlich geregelt (siehe oben). In Basel-Landschaft darf bei einer Heizung unter 15 Jahren der Brenner ersetzt werden, ohne dass ein Ausnahmegesuch nötig ist. Beim Wechsel muss der Tank fachgerecht stillgelegt werden. Der frei werdende Raum lässt sich oft als Technik- oder Speicherraum nutzen.
Elektroheizung (Direkt- und Speicherheizung)
Elektrische Widerstandsheizungen wandeln Strom eins zu eins in Wärme um. Eine Wärmepumpe holt aus derselben Strommenge ein Mehrfaches an Wärme heraus. Speicherheizungen laden die Wärme meist nachts in einem Speicherkern und geben sie später ab, früher dank günstigem Nachtstrom, heute lohnt sich das meist nicht mehr. Die Anschaffung ist günstig, die Betriebskosten sind hoch. In mehreren Kantonen gelten Einschränkungen: Im Kanton Solothurn sind Ersatz und Neuinstallation seit 2015 verboten, und Speicheröfen müssen bis Ende 2030 ersetzt werden. Im Kanton Aargau gelten ähnliche Einschränkungen samt GEAK-Plus-Pflicht. Beim Ersatz durch ein erneuerbares System sind die Investitionen in Basel-Landschaft als Liegenschaftsunterhalt abziehbar.
Solarthermie
Dachkollektoren erwärmen eine Wärmeträgerflüssigkeit, die ihre Wärme in einen Speicher abgibt. Solarthermie ist kein vollständiges Heizsystem, sondern eine Ergänzung. Sie senkt den Energieverbrauch des Hauptsystems spürbar, vor allem beim Warmwasser im Sommer. Sie lässt sich mit Wärmepumpe, Pellets oder Fernwärme kombinieren. Die Kollektoren halten rund 20 bis 30 Jahre, Speicher und Pumpen kürzer. Voraussetzungen sind ein hoher Warmwasserbedarf und eine gute Dachausrichtung, im Mehrfamilienhaus ist der Warmwasserbedarf häufig gegeben.
Photovoltaik als Ergänzung zur Heizung
Eine Photovoltaikanlage erzeugt Strom, keine Wärme, und ist deshalb eine Ergänzung zum Heizsystem. In Kombination mit einer Wärmepumpe wird der eigene Solarstrom direkt im Haus genutzt, das senkt den Netzstrombezug und die Betriebskosten. Im Mehrfamilienhaus lässt sich der Strom über einen ZEV an die Bewohner weitergeben. Dazu haben wir einen eigenen Beitrag: Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV). In der Praxis wird Photovoltaik heute häufiger gebaut als Solarthermie.
Wärme-Contracting
Beim Contracting baut und betreibt ein Dritter die Heizanlage und liefert die Wärme zu einem vereinbarten Preis. Die Investition entfällt, dafür fällt ein Wärmepreis über eine lange Vertragslaufzeit an. Bei Mietliegenschaften ist die Weitergabe der Kosten an die Mieter an mietrechtliche Voraussetzungen geknüpft, die wir vor Vertragsabschluss prüfen. Im Stockwerkeigentum entscheidet die Versammlung über den Contracting-Vertrag.
Unsere Einschätzung
Ein bestes Heizsystem für Mehrfamilienhäuser gibt es nicht. Jedes der beschriebenen Systeme hat seinen Einsatzbereich, und welches zu einer Liegenschaft passt, entscheiden Gebäude, Standort, kantonale Vorgaben und die Eigentümer. Entscheidend ist aus unserer Sicht der Zeitpunkt. In Basel-Landschaft muss der Ersatz seit 2026 grundsätzlich erneuerbar sein, Ausnahmen sind möglich. Wer erst bei einem Heizungsausfall zu planen beginnt, entscheidet unter Zeitdruck und mit weniger Optionen. Auch in Kantonen mit lockereren Regeln lohnt sich der Vorlauf, weil Bewilligungen, Offerten und Beschlüsse Zeit brauchen.
Wir raten deshalb, spätestens ab dem 15. Betriebsjahr den Zustand zu prüfen, mit einem GEAK Plus oder einer Beurteilung durch einen Heizungsplaner. Gleichzeitig sollte der Erneuerungsfonds oder die Liquidität auf den Ersatz ausgerichtet werden. Damit die Eigentümer gut entscheiden können, müssen die Varianten vergleichbar sein, mit Vollkosten über die gesamte Lebensdauer, Förderbeiträgen, Steuerfolgen und Bewilligungsfragen. Diese Grundlage erarbeiten wir zusammen mit Fachplanern, und die Entscheidung bleibt bei Ihnen.
Planen Sie den Heizungsersatz für ein Mehrfamilienhaus, ob Mietliegenschaft oder Stockwerkeigentum, und wissen noch nicht, welches System in Frage kommt? In einem Gespräch von rund 30 Minuten ordnen wir Ihre Ausgangslage ein und zeigen, welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen: Zustandsprüfung, Offerten, Beschlussvorlage.
Quellen und kantonale Grundlagen
Stand: Oktober 2026.
Basel-Stadt
- Kanton Basel-Stadt, Amt für Umwelt und Energie: Heizungsersatz und Meldepflicht für fossil befeuerte Heizungen
- Kanton Basel-Stadt: Regierungsratsbeschluss zum Gasausstieg und zur Ersatzpflicht für Ölheizungen bis 2037
- Rechtsgrundlage: Kantonales Energiegesetz, § 7 (Gesetzessammlung Basel-Stadt)
Basel-Landschaft
- Kanton Basel-Landschaft, Amt für Umweltschutz und Energie: Ersatz einer fossilen Heizung – das müssen Sie wissen
- Kanton Basel-Landschaft: Medienmitteilung «Ab 2026 gelten neue Regeln für den Ersatz einer fossilen Heizung»
- Kanton Basel-Landschaft: Medienmitteilung «Bundesgericht bestätigt Änderungen des kantonalen Energiedekrets»
- Kanton Basel-Landschaft: Eidgenössische und kantonale Volksabstimmungen am 14. Juni 2026
- Rechtsgrundlage: Dekret zum Energiegesetz (SGS 490.1)
Solothurn
- Kanton Solothurn, Amt für Wirtschaft und Arbeit: Merkblatt «Verbot von Elektroheizungen und Elektroboiler im Kanton Solothurn»
- Kanton Solothurn, Staatskanzlei: Medienmitteilung «Energiegesetz: Mehrheit sagt NEIN» (9. Februar 2025)
- SRF: Der letzte Kanton ohne modernes Energiegesetz: Was ist los?
- Rechtsgrundlage: Energiegesetz des Kantons Solothurn (Gesetz von 1991, Teilrevision zu Elektroheizungen 2014)
Aargau
- Kanton Aargau, Abteilung Energie: Vorschriften und Energievollzug
- Kanton Aargau, Abteilung Energie: Vollzugshilfe zum Energiegesetz ab 1. April 2025: Heizungsersatz
- Rechtsgrundlagen: Energiegesetz (EnergieG, SAR 773.200), insbesondere §§ 7, 7a, 7b, sowie Energieverordnung (EnergieV, SAR 773.211), insbesondere §§ 22 und 22c
Bund und Stockwerkeigentum
- Schweizerisches Zivilgesetzbuch (SR 210), Art. 647c und 647d: Fedlex
- Marie-Anne Dähler: Energetische Sanierung (Baurechtstagung 2025, Universität Freiburg)
