Stockwerkeigentum Verwaltung wechseln gelingt ohne Stillstand, wenn die Nachfolge steht, bevor gekündigt wird. Wir zeigen, welchen Beschluss die Eigentümerversammlung braucht, was das Gesetz zu Fristen sagt und wie wir die Übergabe organisieren.
Zuerst die Nachfolge klären
Wer zuerst kündigt und dann sucht, steht ohne Verwaltung da. Dann bezahlt niemand die Rechnungen, vollzieht Beschlüsse oder bietet bei einem Wasserschaden Handwerker auf. Holen Sie deshalb zwei bis drei Offerten ein, sobald sich in der Gemeinschaft eine klare Meinung abzeichnet. Die neue Verwaltung ist die Voraussetzung für den Wechsel, nicht seine Folge.
Vergleichen Sie die Angebote nach vier Kriterien:
- Erfahrung: Die Verwaltung kennt Gemeinschaften in vergleichbarer Grösse und Struktur, etwa mit Tiefgarage, Heizzentrale oder Gewerbeeinheit.
- Nähe: Im Notfall zählen kurze Wege. Wir betreuen Mandate in den Kantonen Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Solothurn und Aargau.
- Leistungsumfang: Was deckt das Honorar, und was kostet extra, etwa die Eigentümerversammlung, die Sanierungsbegleitung oder Mehraufwand?
- Referenzen: Am aussagekräftigsten sind Gemeinschaften, die Sie persönlich kennen.
Unser Rat: Vergleichen Sie Honorare nur bei gleichem Leistungsumfang. Ein tiefes Pauschalhonorar mit vielen Zusatzpositionen wird am Ende oft teurer als ein vollständiges Angebot. Wie wir Gemeinschaften führen, zeigt unsere Seite zur Verwaltung von Stockwerkeigentum. Weitere Hintergründe finden Sie in unserem Beitrag «Verwalter Stockwerkeigentum wechseln».
Stockwerkeigentum Verwaltung wechseln: Der Beschluss der Versammlung
Rechtsgültig wird der Wechsel erst durch die Eigentümerversammlung. Sie bestellt die Verwaltung und beaufsichtigt sie (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Einberufen wird die Versammlung von der Verwaltung (Art. 712n Abs. 1 ZGB), auch wenn es um deren eigene Abwahl geht. Ein Fünftel der Stockwerkeigentümer kann die Einberufung verlangen (Art. 64 Abs. 3 ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB).
Traktandieren Sie in der Einladung die Abberufung und die Wahl der neuen Verwaltung ausdrücklich. Das Bundesgericht setzt für die Abberufung einen ordnungsgemäss traktandierten Antrag voraus (BGE 131 III 297). Wir empfehlen drei Beschlüsse:
- Abberufung der bisherigen Verwaltung
- Bestellung der neuen Verwaltung samt Genehmigung des Verwaltungsvertrags
- Auftrag zur Übernahme per festem Stichtag
Quorum und Mehrheit:
- Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, die zugleich die Hälfte der Wertquoten vertreten, mindestens aber zwei (Art. 712p Abs. 1 ZGB).
- Fehlt das Quorum, ist frühestens zehn Tage später eine zweite Versammlung nötig. Sie ist beschlussfähig, wenn ein Drittel der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, mindestens aber zwei (Art. 712p Abs. 2 ZGB).
- Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer, gezählt nach Köpfen (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB).
- Eine Wohnung mit mehreren Eigentümern hat nur eine Stimme (Art. 712o Abs. 1 ZGB).
Das Reglement kann für viele Beschlüsse strengere Quoren vorsehen. Die Abberufung der Verwaltung lässt sich nach herrschender Lehre aber nicht erschweren: Sie bleibt jederzeit möglich (Art. 712r ZGB). Wir lesen das Reglement trotzdem vor jedem Antrag, denn es regelt etwa Einladungsfristen und die Vertretung an der Versammlung. Wer nicht teilnehmen kann, lässt sich vertreten. Das sichert das Quorum und verhindert, dass wenige Anwesende über alle entscheiden.
Kündigung und Übergabe
Wann und wie Sie kündigen
Die Verwaltung arbeitet im Rahmen eines einfachen Auftrags. Die Versammlung kann sie jederzeit abberufen, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Auch nach Obligationenrecht ist der Auftrag jederzeit kündbar (Art. 404 Abs. 1 OR). Wer aber zur Unzeit kündigt, riskiert Schadenersatz (Art. 404 Abs. 2 OR).
Lange Vertragslaufzeiten verhindern die Abberufung nicht. Das Bundesgericht hat schon früh festgehalten, dass auch ein Liegenschaftsverwaltungsvertrag jederzeit aufgelöst werden kann und dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden darf (BGE 106 II 157). Lange Fristen können aber eine Entschädigungsfrage auslösen. Wir empfehlen rund drei Monate Vorlauf und bei langen Vertragsfristen eine juristische Prüfung vorab. Das ZGB finden Sie auf Fedlex.
Die Übergabe
Die bisherige Verwaltung muss Rechenschaft ablegen und alles herausgeben, was sie im Auftrag erhalten hat (Art. 400 Abs. 1 OR). Wir verlangen die Unterlagen anhand einer Übernahmeliste schriftlich:
- Reglement, Begründungsakt und Versammlungsprotokolle
- Jahresrechnungen, Budgets, Kontoauszüge und der Stand des Erneuerungsfonds
- Verträge mit Hauswart, Heizungs- und Liftservice sowie Versicherungen
- Offene Beitragsausstände und hängige Verfahren
- Schlüssel- und Zutrittsübersicht
Anschliessend stellen wir die Zeichnungsberechtigung auf dem Gemeinschaftskonto um und erstellen einen Stichtagsabschluss, damit die Abrechnung sauber getrennt bleibt. Die Buchhaltung dazu liegt bei unserer Treuhand-Abteilung. Ist die Verwaltung im Grundbuch angemerkt (Art. 962a Ziff. 5 ZGB), muss die bisherige Verwaltung die Löschung veranlassen, und wir melden die neue Anmerkung an. Hauswart und Lieferanten informieren wir direkt.
Häufige Fragen
Stockwerkeigentum Verwaltung wechseln: Wann ist der beste Zeitpunkt?
Wir empfehlen den Wechsel nach der Genehmigung der Jahresrechnung oder auf den Beginn des Geschäftsjahres. So bleibt eine Abrechnungsperiode bei einer Verwaltung, und die Übergabe bleibt übersichtlich. Das ist eine Empfehlung, keine gesetzliche Pflicht.
Stockwerkeigentum Verwaltung wechseln: Müssen wir die Kündigungsfrist einhalten?
Die Abberufung selbst ist jederzeit möglich. Entschädigungsansprüche der bisherigen Verwaltung bleiben aber vorbehalten (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Keine Kündigung zur Unzeit liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn die Verwaltung selbst begründeten Anlass zur Auflösung gegeben hat. Je nach Vertrag lohnt sich eine juristische Prüfung, bevor die Versammlung abstimmt.
Was passiert, wenn die Versammlung die Abberufung ablehnt?
Lehnt die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Stockwerkeigentümer innert eines Monats die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Die Hürde ist hoch: Das Vertrauen in die Verwaltung muss zerstört sein, blosse Unzufriedenheit genügt nicht. Zudem muss vorher ein formeller Abberufungsantrag traktandiert und abgelehnt worden sein. Wer nur gegen die Wiederwahl stimmt, kann nicht direkt ans Gericht gelangen (BGE 131 III 297).
Unsere Einschätzung
Wer im Stockwerkeigentum die Verwaltung wechseln will, scheitert selten am Recht. Es ist klar geregelt: Die Versammlung kann jederzeit abberufen, und die einfache Mehrheit der Anwesenden genügt. Ein Wechsel scheitert an der Vorbereitung, wenn keine Offerte vorliegt, kein Beschlusstext formuliert ist und die Übergabe offen bleibt. Gemeinschaften, die mit fertigem Antrag in die Versammlung kommen, entscheiden in einer Sitzung.
Wir raten ausserdem, Mängel vor dem Wechsel schriftlich anzusprechen. Das gibt der bisherigen Verwaltung die Chance zur Korrektur und dokumentiert zugleich, worauf sich die Versammlung stützt. Und: Der Preis ist nicht das wichtigste Kriterium. Entscheidend ist, ob die neue Verwaltung rasch erreichbar ist und sauber abrechnet. Wir begleiten den Wechsel von der Offerte bis zur ersten Abrechnung.
Möchten Ihre Eigentümer an der nächsten Versammlung über eine neue Verwaltung abstimmen, mit einer fertigen Offerte in der Hand? Schicken Sie uns Reglement und letzte Jahresrechnung an anfragen@muenger.swiss oder rufen Sie uns an unter +41 61 467 91 67. In einem 15-minütigen Gespräch klären wir Ihre Ausgangslage. Danach erhalten Sie von uns eine erste Einschätzung und eine unverbindliche Offerte.
