Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren, dessen Heizung noch zuverlässig läuft, stellt Eigentümer vor eine anspruchsvolle Frage: abwarten, gezielt erneuern oder umfassend sanieren? Die Gebäudesanierung Trends 2026 zeigen, dass die richtige Antwort selten bei einem einzelnen Bauteil liegt, sondern im Zusammenspiel von Energie, Unterhalt, Finanzierung, Steuern und Vermietbarkeit.
Gebäudesanierung Trends 2026: Vom Einzelprojekt zum Gesamtplan
Der wichtigste Trend ist keine Technologie, sondern eine Planungshaltung. Sanierungen werden zunehmend als mehrjährige Entwicklung einer Liegenschaft verstanden. Im Vordergrund steht nicht mehr nur die Frage, wann ein Bauteil das Ende seiner Lebensdauer erreicht, sondern welche Massnahmen sich sinnvoll verbinden lassen.
Ein Beispiel: Wird die Gebäudehülle gedämmt, sinkt der Wärmebedarf. Eine kurz zuvor ersetzte Heizung ist dann womöglich zu gross dimensioniert. Kommt eine Photovoltaikanlage dazu, stellen sich Fragen zu Eigenverbrauch, Ladestationen und Messinfrastruktur. Deshalb beurteilen wir technische, finanzielle und steuerliche Aspekte von Beginn an gemeinsam.
Bei Renditeliegenschaften und im Stockwerkeigentum arbeiten wir mit einem Etappenplan. Er ordnet anstehende Investitionen nach Dringlichkeit, Wirkung und Finanzierbarkeit und schafft Transparenz gegenüber Miteigentümern, Mietern, Banken und Investoren. Rückstellungen und Budgets werden so nachvollziehbar, und Diskussionen an der Eigentümerversammlung bleiben sachlich.
Die vier technischen Trends im Überblick
Energieeffizienz bleibt ein wirtschaftliches Thema
Klimaschutzanforderungen prägen den Gebäudesektor weiterhin. Für Eigentümer entscheidend ist jedoch: Ein tiefer Energieverbrauch bestimmt zunehmend Betriebskosten, Vermietbarkeit und Marktwert mit. Interessenten achten heute genau auf Energieausweis (GEAK), Heizsystem und Nebenkosten.
Im Vordergrund stehen Wärmepumpen als Ersatz fossiler Heizungen, Dämmungen von Dach, Fassade oder Kellerdecke sowie neue Fenster. Die richtige Reihenfolge hängt vom Gebäude ab. Bei gut erhaltener Fassade kann der frühe Heizungsersatz wirtschaftlich sein. Bei ungedämmter Hülle raten wir, das neue Heizsystem erst nach der Hüllensanierung definitiv zu dimensionieren.
Photovoltaik gehört in jede Sanierungsplanung, ist aber kein Selbstläufer. Sie rechnet sich vor allem, wenn möglichst viel Strom im Gebäude selbst genutzt wird, etwa für Allgemeinstrom, Wärmepumpe oder Ladeinfrastruktur. Zudem unterscheiden sich Förderbeiträge und Energievorschriften von Kanton zu Kanton erheblich: Was in Basel-Landschaft gilt, lässt sich nicht eins zu eins auf eine Liegenschaft im Aargau oder in Solothurn übertragen.
Heizung, Strom und Mobilität wachsen zusammen
Wärmepumpe, Solaranlage, Batteriespeicher, intelligente Zähler und Ladepunkte greifen immer stärker ineinander. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, welche Anlage installiert wird, sondern wie sie gesteuert, abgerechnet und langfristig betrieben wird.
Die Rahmenbedingungen dafür haben sich verbessert: Neben dem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) und dem virtuellen ZEV (vZEV) können seit dem 1. Januar 2026 erstmals Lokale Elektrizitätsgemeinschaften (LEG) gegründet werden. Welches Modell zu welcher Liegenschaft passt, zeigen wir in unserem Beitrag zum Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV).
Bei Mehrfamilienhäusern braucht es klare Regeln: Wer trägt die Kosten für Ladepunkte? Wie wird der Solarstrom verteilt? Bleibt die Lösung auch bei einem Mieter- oder Eigentümerwechsel verständlich? Technisch Mögliches ist nicht automatisch administrativ einfach. Genau hier setzen wir in der Bewirtschaftung an.
Im Stockwerkeigentum entscheidet die Vorbereitung. Energetische Verbesserungen gelten in der Regel als nützliche bauliche Massnahmen und benötigen nach Art. 647d ZGB die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt. Als Verwaltung für Stockwerkeigentum bereiten wir solche Beschlüsse mit Varianten, Kostenrahmen und Folgekosten vor, damit notwendige Investitionen nicht an unklaren Grundlagen scheitern.
Klimaanpassung rückt neben Energie in den Fokus
Sanieren heisst nicht nur, im Winter weniger Energie zu verbrauchen. Hitzeperioden, Starkregen und Trockenphasen belasten Dächer, Entwässerungen, Fassaden und Aussenräume. Bei Dachsanierungen kann eine Kombination aus Begrünung und Photovoltaik sinnvoll sein. Entsiegelte Flächen und eine durchdachte Regenwasserführung entlasten bei Starkregen.
Ein Gebäude in einer aufgeheizten Stadtlage in Basel stellt dabei andere Anforderungen als ein Einfamilienhaus im Laufental. Wir prüfen Risiken und Chancen deshalb objektbezogen, statt pauschalen Lösungen zu folgen.
Digitale Gebäudeinformationen schaffen Übersicht
Eigentümer erwarten zunehmend aktuelle Daten zu Unterhalt, Energieverbrauch, Verträgen, Garantien und geplanten Investitionen. Der Nutzen liegt vor allem in der Ordnung: Wer die Lebensdauer wesentlicher Bauteile kennt, plant vorausschauend. Verbrauchsdaten machen Auffälligkeiten sichtbar, etwa eine Wärmepumpe, die nicht mehr effizient arbeitet. Bei Verkauf, Finanzierung oder Erbteilung erleichtert eine vollständige Objektakte die Beurteilung.
Datenerfassung allein löst aber kein Problem. Entscheidend ist, dass jemand die Informationen verständlich aufbereitet und regelmässig prüft. Ein komplexes System ohne klare Zuständigkeit verursacht mehr Aufwand als Nutzen.
Kosten, Finanzierung und Steuern früh einbeziehen
Baukosten bleiben ein Unsicherheitsfaktor. Materialpreise, Fachkräftemangel und unerwartete Befunde in der Bausubstanz verändern Budgets. Reserven sind bei älteren Gebäuden deshalb kein Zeichen ungenauer Planung, sondern Teil einer verantwortungsvollen Kalkulation.
Neben der Investitionssumme rechnen wir Finanzierungskosten, Förderbeiträge, Einsparungen im Betrieb, Unterhaltsfolgen und Auswirkungen auf Mieterträge mit ein. Eine günstigere Lösung beim Einbau kann über die Jahre teurer werden, wenn Wartung, Stromverbrauch oder Ersatzteile höher ausfallen.
Steuerliche Gestaltung: Das Timing zählt
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind steuerlich den Unterhaltskosten gleichgestellt. Was im Jahr der Ausführung nicht vollständig mit dem Einkommen verrechnet werden kann, lässt sich auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen (Art. 32 Abs. 2bis DBG). Bei grösseren Projekten kann die Staffelung der Arbeiten die Steuerbelastung deshalb spürbar beeinflussen.
Dazu kommt ein Stichtag: Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Damit entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum – gleichzeitig sind energetische Sanierungen ab diesem Zeitpunkt auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig; die Kantone können solche Abzüge beibehalten. Auch Vermieter sind betroffen, namentlich durch die restriktivere Berechnung beim Schuldzinsabzug.
Wer in den nächsten zwei Jahren ohnehin sanieren muss, sollte das Timing jetzt klären. Wir verbinden dafür die Immobiliensicht mit unserer Treuhand- und Steuerberatung. Für Unternehmen kommt die Rechnungslegung hinzu: Aktivierung, Abschreibung und der Ausweis von Investitionen müssen zur Finanzierungs- und Bewirtschaftungsstrategie passen.
Was Eigentümer jetzt konkret vorbereiten sollten
Am Anfang steht eine ehrliche Bestandsaufnahme: Baujahr und Zustand der wesentlichen Bauteile, Energieverbrauch, bestehende Verträge, Rückstellungen und bekannte Schäden. Darauf aufbauend erarbeiten wir mit unseren Kundinnen und Kunden einen Sanierungsfahrplan über zehn bis fünfzehn Jahre. Er muss nicht jede Ausgabe exakt vorwegnehmen, aber Prioritäten sichtbar machen: Was ist dringend? Was lässt sich bündeln? Welche Massnahme erhöht den Nutzen einer anderen? Welche Reserven werden benötigt?
Bei vermieteten Liegenschaften gehört die Kommunikation von Anfang an dazu. Bauarbeiten betreffen den Alltag der Mieterschaft, und energetische Verbesserungen werfen Fragen zu Nebenkosten und Mietzins auf. Mietrechtlich gelten energetische Verbesserungen als Mehrleistungen, die eine Mietzinserhöhung rechtfertigen können (Art. 269a lit. b OR i. V. m. Art. 14 VMWG). Transparente Information und realistische Termine reduzieren Konflikte deutlich.
Häufige Fragen zur Vergleichsmiete
Lohnt es sich, eine Sanierung vor 2029 vorzuziehen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum kann das sinnvoll sein, weil ab 2029 der Abzug für energetische Massnahmen auf Bundesebene entfällt. Ob sich das Vorziehen rechnet, hängt von Gebäudezustand, Kanton und Einkommen ab. Eine Sanierung allein aus Steuergründen empfehlen wir nicht.
Was kommt zuerst: Heizung oder Gebäudehülle?
Funktioniert die Heizung noch, sanieren wir in der Regel zuerst die Hülle. Die Wärmepumpe lässt sich danach kleiner und günstiger dimensionieren. Fällt die Heizung früher aus, ist eine Übergangslösung oft klüger als eine überdimensionierte Definitivanlage.
Wie finanziert eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine grosse Sanierung?
Meist über den Erneuerungsfonds, ergänzt durch Sonderbeiträge oder eine Fremdfinanzierung. Entscheidend ist, dass die Einlagen auf einen realistischen Fahrplan abgestimmt sind. Sonst kommen Sonderbeiträge für die Eigentümer überraschend.
Unsere Einschätzung
Der häufigste Fehler in der Beratungspraxis ist nicht die falsche Technologie, sondern die falsche Reihenfolge: die Wärmepumpe vor der Dämmung, die Solaranlage ohne Abrechnungskonzept, die Sanierung ohne Steuerplanung. Jede dieser Entscheidungen ist für sich nachvollziehbar, zusammen kosten sie Geld und Handlungsspielraum.
Den Stichtag 2029 sehen wir als Planungsanlass, nicht als Grund zur Eile. Wer jetzt einen Sanierungsfahrplan erstellt, kann Arbeiten bewusst vorziehen, staffeln oder bündeln, statt unter Zeitdruck zu reagieren. Genau deshalb halten wir die Verbindung von Immobilienbewirtschaftung und Treuhand unter einem Dach für einen echten Vorteil: Technische Dringlichkeit, Liquidität und Steuerwirkung werden in einem Gespräch beurteilt, nicht in drei getrennten.
Steht bei Ihrer Liegenschaft in den nächsten Jahren eine grössere Sanierung an, und wissen Sie bereits, in welcher Reihenfolge und mit welchem Steuereffekt? In einem rund einstündigen Gespräch gehen wir mit Ihnen Zustand, Rückstellungen und steuerliche Eckpunkte durch. Sie erhalten danach eine klare Übersicht der dringendsten Handlungsfelder als Grundlage für Ihren Sanierungsfahrplan.
